A. textliche Fesetzungen nach BauGB und BauNvO
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| A.1 |
Art der baulichen Nutzung (§ 9 [1] 1 BauGB) |
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1.1 |
Das Plangebiet wird festgesetzt als: Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNvO Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNvO |
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1.2 |
Das Gewerbegebiet wird hinsichtlich der zulässigen Nutzung untergliedert. Maßgebend dafür ist die in Anlage 1 aufgeführte Abstandsliste, herausgegeben vom Land Rheinland-Pfalz, Stand 1992.
Danach sind zulässig:
im Gewerbegebiet GE3
gewerbliche Anlagen d. Abstandskl. vI-vII lfd.Nr. 149 ff
im Gewerbegebiet GE2
gewerbliche Anlagen d. Abstandskl. vII lfd.Nr. 179 ff
im Gewerbegebiet GE1
alle sonstigen gewerbliche Anlagen
mit geringerem Emissionsgrad als bei Anlagen der
Abstandsklassen I-vII
in allen Gebieten:
gewerbliche Anlagen, die nicht in der Abstandsliste erfaßt sind
und jeweils einen geringeren Emissionsgrad aufweisen. |
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1.3 |
Im gesamten Gewerbegebiet nicht zulässig sind:
gewerbliche Anlagen der Abstandsklassen I-v lfd.Nr. 1-148 |
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1.4 |
Ausnahmsweise können in den einzelnen Gebieten die Betriebe der nächsten Abstandsklasse zugelassen werden, sofern der Einsatz technischer Präventivmaßnahmen und/oder die Beschränkung der Betriebszeiten auf Tagesbetrieb gewährleistet ist.
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1.5 |
Nicht zulässig sind im Gewerbegebiet die Anlagen gemäß § 8 Abs.3 Ziff. 2 BauNvO (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke) sowie die gemäß § 8 Abs. 3 Ziff. 3 BauNvO (vergnügungsstätten) vorgesehenen Ausnahmen.
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1.6 |
Die Zahl der im Gewerbegebiet nach § 8 Abs.3 Ziff.1 BauNvO ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- oder Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber oder Betriebsleiter wird auf 1 Wohnung je Gewerbegrundstück begrenzt. Die Wohngebäude müssen gegenüber den gewerblichen Gebäuden in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein.
Mit dem Bau der Wohnung darf nicht vor Errichtung der Betriebsgebäude begonnen werden.
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1.7 |
Einzelhandelsbetriebe und Läden für Nahrungs- und Genußmittel sowie großflächige Einkaufsstätten mit mehr als 700 qm verkaufsfläche, z.B. Baumärkte, Gartenmärkte u.ä. sind nicht zulässig. |
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| A.2 |
Maß der baulichen Nutzung - Gebäudehöhen (§ 9 [1] 1 und 3 BauGB) |
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2.1 |
Die Gebäudehöhe (Wandhöhe), gemessen zwischen OK Gehweg-Hinterkante und dem Schnittpunkt der Gebäudeaußenwand mit der OK Dachhaut, wird wie folgt festgesetzt:
Gebäude im Allgemeinen Wohngebiet: 6,60 m
Gebäude im GE-Gebiet: 6,80 m
Werksgebäude/Hallen u.ä.: 9,20 m
sonstige, bauliche Anlagen
(z.B. Silos, Masten u.ä.): 11,00 m |
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2.2 |
Die Mindestgröße der Baugrundstücke im Gewerbegebiet (G1-3) wird auf 1.000 m² festgesetzt. |
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| A.3 |
Bauweise (§ 9 [1] 2 BauGB) |
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3.1 |
Auf den mit b bezeichneten Grundstücken gilt die besondere Bauweise, hier: offene Bauweise mit den in der Planzeichnung vermerkten Grenzabständen jedoch mit zulässigen Gebäudelängen von mehr als 50 m. |
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3.2 |
Zusätzlich zu der Anordnung der Gebäude in offener Bauweise sind bei Gewerbebauten und mit Zustimmung des Nachbarn auch Gebäudestellungen in einseitiger oder beidseitiger Grenzbebauung zulässig. |
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| A.4 |
Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 [1] Nr. 20 u. 25 BauGB i.v. mit § 9 [1] Ziff. 1-7 NatSchG Baden-Württemberg) |
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4.1 |
Bestehende Laubbäume und Strauchpflanzungen innerhalb des Plangebietes außerhalb der überbaubaren Flächen, sind zu erhalten und zu schützen. Baumschutz gemäß DIN 18920. |
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4.2 |
In den festgesetzten öffentlichen Grünflächen sind Wiesen, Heckenpflanzungen und Einzelbäume in folgender Unterteilung vorzusehen:
| Gebiet |
Fläche gesamt
in m² |
Anteil Wiese
in m² |
Anteil Gehölz
in m² |
Einzelbäume
Stück |
Anmerkung |
| 1 |
7.000 |
3.150 |
3.850 |
- |
Schutzgrün südlich der L 597 |
| 2 |
500 |
500 |
- |
19 |
Stellplätze an der Kleintierzuchtanlage |
| 3 |
2.000 |
1.900 |
100 |
25 |
Entlang des Fußwegs |
| 4 |
2.700 |
2.700 |
- |
16 |
Nördl. Wallstadter Straße zw. A1 u. A3 |
| 5 |
1.350 |
1.350 |
- |
- |
Wie vor, zwischen A 3 u. "Am Sägewerk" |
| 6 |
180 |
180 |
- |
8 |
Wie vor, südlich des Gehwegs |
| 7 |
2.300 |
- |
2.300 |
- |
entlang westlicher Plangebietsgrenze |
| 8 |
3.150 |
1.600 |
1.550 |
- |
Südl. Wallstadter, nördl. Ostlandstr. |
| 9 |
480 |
280 |
200 |
8 |
Wie vor, zwischen A3 und Wiesenstraße |
| 10 |
240 |
240 |
- |
- |
Südostecke, südl. Wallstadter Straße |
| 11 |
100 |
100 |
- |
3 |
Stichstraße, von "Am Sägewerk" ab |
| 12 |
- |
- |
- |
57 |
Straßenbäume |
| SU |
20.000 |
12.000 |
8.000 |
136 |
|
|
| |
4.3 |
Die Wiesen vor den Hecken, unter Obstbäumen und auf den verkehrsgrünflächen nördlich der Wallstadter Straße sind als zwei- bis dreischürige, kräuterreiche Wiesen und Säume aus standörtlich abgestimmter Ansaat anzulegen. |
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4.4 |
Die nachstehend aufgeführten Schutz- und verkehrsgrünflächen sind als dichte Hecken aus Sträuchern und Heistern zu pflanzen. Die Artenauswahl richtet sich nach folgender Tabelle. Es besteht eine Pflanzbindung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB. Für 8.000 m² Fläche sind 6.900 Sträucher und Heister gemäß nachstehender Aufteilung vorzusehen.
| Pflanzart GebietQualitäts- u. Größenmerkmale |
1 |
3 |
7 |
8 |
9 |
SU |
| Hartriegel / Cornus sanguineaSträucher 2xv o.B. 60-100 |
1.500 |
- |
900 |
650 |
100 |
3.150 |
Hasel / Corylus avellana
Heister 2xv o.B. 150-200 |
- |
100 |
- |
- |
- |
100 |
| Eingriffeliger Weißdorn/Crataegus monogynaSträucher 2xv o.B. 60-100 |
150 |
- |
100 |
- |
- |
250 |
| Liguster / Ligustrum vulgareSträucher 2xv o.B. 60-100 |
400 |
- |
250 |
150 |
50 |
850 |
| Vogelkirsche / Prunus aviumHeister 2xv o.B. 150-200 |
50 |
- |
40 |
90 |
- |
180 |
| Hundsrose / Rosa caninaSträucher 2xv o.B. 60-100 |
800 |
- |
450 |
250 |
- |
1.500 |
| Wildrose / Rosa multifloraSträucher 2xv o.B. 60-100 |
400 |
- |
250 |
150 |
50 |
850 |
| Speierling / Sorbus domesticaHeister 2xv o.B. 150-200 |
- |
- |
10 |
10 |
- |
20 |
| |
3.300 |
100 |
2.000 |
1.300 |
200 |
6.900 |
Eine Stückzahlminderung der Sträucher bis zu 50 % in Fläche Nr. 7 zugunsten einer flächen- und biotopwertgleichen Anlage von Wiesen ist zulässig.
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4.5 |
Im Verlauf der Erschließungsstraßen, auf den Park- und Stellplätzen sowie entlang der Wallstadter Straße sind einzelstehende Bäume aus nachfolgender Tabelle in Reihe und als Gruppen gemäß Planzeichnung zu pflanzen. Die im Plan angegebenen Pflanzstandorte entlang der Straßen können um jeweils 1,5 m nach beiden Seiten in Straßenlängsrichtung verschoben werden.
Pflanzart Gebiet
Qualitäts- u. Größenmerkmale |
2 |
3 |
4 |
6 |
9 |
11 |
12 |
SU |
| Spitzahorn / Acer platanoidesHochstamm 3xv m.B. 16-18 |
- |
- |
16 |
8 |
8 |
- |
- |
32 |
| Esche / Fraxinus excelsior "Atlas"Hochstamm 3xv m.B. 16-18 |
- |
- |
- |
- |
- |
3 |
57 |
60 |
| Vogelkirsche / Prunus avium "Plena"Hochstamm 3xv m.B. 16-18 |
- |
20 |
|
- |
- |
- |
- |
20 |
| Wildbirne / Pyrus "Gellerts"Hochstamm o.B. 14-16 |
- |
5 |
- |
- |
- |
- |
- |
5 |
| Schwed. Mehlbeere / Sorbus intermediaHochstamm 3xv m.B. 16-18 |
19 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
19 |
| |
19 |
25 |
16 |
8 |
8 |
3 |
57 |
136 |
Abweichungen von der Artenzusammensetzung sind zulässig.
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| |
4.6 |
Die Pflanzstandorte für die Bäume im öffentlichen Straßenraum sind mit mind. 2 x 2 m großen, belüftungs- und bewässerungsfähigen Baumscheiben zu versehen. Sie sind durch Ansaat zu begrünen oder mit Baumscheibenplatten abzudecken.
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4.7 |
Dachbegrünung: Dächer mit einer Neigung von 0 - 18° sind mit trockenheitsresistenten Arten naturnah zu begrünen. Die Pflanzen sind aus folgender Liste auszuwählen:
| Allium schoenoprasum |
Schnittlauch |
| Carex humilis |
Erdsegge |
| Dianthus carthusianorum |
Karthäusernelke |
| Dianthus deltoides |
Heidenelke |
| Festuca ovina |
Schafschwingel |
| Geranium sanguineum |
Blutstorchschnabel |
| Helianthemum nummularium |
Sonnenröschen |
| Origanum vulgare |
Wilder Majoran |
| Prunella grandiflora |
Braunelle |
| Sedum acre |
Scharfer Mauerpfeffer |
| Sedum album |
Weißer Mauerpfeffer |
| Sedum album in Sorten |
Weißer Mauerpfeffer |
| Sedum reflexum |
Tripmadum |
| Sedum sexangulare |
Milder Mauerpfeffer |
| Sempervivum tectorum |
Dachwurz |
| Thymus serpyllum |
Thymian |
| Verbascum phoeniceum |
Königskerze |
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4.8 |
Wandbegrünung: Je 3,0 lfdm fensterloser Wandfläche von mehr als 2,5 m Höhe ist ein selbstklimmendes Gehölz zu pflanzen. Es ist aus folgender Liste auszuwählen:
ohne Kletterhilfe
Parthenocissus quinquefolia "Engelmannii"
Parthenocissus tricuspidata "Veitchii"
mit Kletterhilfe
Clematis montana Berg-Waldrebe
Clematis vitalba Gemeine Waldrebe
Parthenocissus quinquefolia Fünfblättriger wilder Wein
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| A.5 |
Aufschüttungen, Abgrabungen (§ 9 [1] 26 und 17 BauGB) |
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5.1 |
Auf den privaten Grundstücken beiderseits der Straßen und Wege wird ein 3,0 m breiter Geländestreifen, gemessen ab Straßenbegrenzungslinie, als "Fläche für Aufschüttungen und Abgrabungen zur Herstellung des Straßenkörpers" festgesetzt.
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| |
5.2 |
Die Schutzgrünfläche entlang der Landesstraße 597 ist als Wall mit einer wechselnden Höhe bis max. 3,0 m über OK Fahrbahn der L 597 anzulegen. Er ist gemäß den Festsetzungen in Ziff. 4.4, Gebiet 1, zu bepflanzen.
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| A.6 |
Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen (§ 9 [1] und 11 BauGB und § 14 [2] BauNVO |
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6.1 |
Je Baugrundstück ist nur eine Zufahrt mit einer max. Breite von 6 m zulässig. |
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6.2 |
Stellplätze sind auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Die Zufahrt zu den Stellplätzen muß vom eigenen Grundstück aus erfolgen. |
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6.3 |
Elektrizitätsanlagen, wie Kabelverteilerschränke und Straßenbeleuchtungsschaltstellen sind auch an hierfür im Bebauungsplan nicht besonders gekennzeichneten Stellen zulässig.
Dabei darf jedoch der öffentliche Verkehrsraum nicht eingeschränkt werden. |
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B. Örtliche Bauvorschriften nach §74 LBO
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| B.7 |
Dächer (§ 74 [1] 1 LBO) |
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7.1 |
Dachform und Dachneigung
Gewerbliche Gebäude : Flachdach, Pult- oder Satteldach 0°-30°
sowie Dach-Sonderformen (z.B. Sheddach)
Wohn- und Bürogebäude : wie bei gewerblichen Gebäuden
im GE-Gebiet sowie Satteldach 30°-40°
Wohngebäude : Satteldach 35°-50°
im WA-Gebiet |
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7.2 |
Satteldächer auf Großhallen sind in Abschnitte von jeweils max. 30 m Breite zu unterteilen. |
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7.3 |
Im Gewerbegebiet ist bei gemischt genutzten Gebäuden im Bereich mit Wohnräumen im Dachgeschoß eine Dachneigung bis 40° zulässig. |
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7.4 |
Dächer mit einer Neigung von über 18° sind mit Materialien in den Farben naturrot bis mittelbraun zu decken. Ausgenommen hiervon sind Materialien zur photovoltaischen und thermischen Solarnutzung.
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| B.8 |
Einfriedungen (§ 74 [1] 3 LBO) |
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8.1 |
Im Gewerbegebiet sind Einfriedungen allseitig bis zu einer Höhe von 2,0 m - gemessen ab Gehweg-Hinterkante - zulässig. Entlang öffentlicher Straßen und Wege sind Einfriedungen von mehr als 0,80 m Höhe mind. 5,0 m hinter die Straßenbegrenzungslinie zurückzusetzen.
Zulässig sind nur Einfriedungen aus Drahtgeflecht, Gitterkonstruktionen, Holz oder Stein (eingegrünt), jedoch keine geschlossenen Metallwände.
Je 3,0 lfdm Drahtgittergeflecht der Einfriedungen ist ein Rank- oder Schlinggewächs aus der Artenliste Ziff. 4.8 vorzusehen.
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8.2 |
Im Allgemeinen Wohngebiet sind allseitig Einfriedungen mit einer Höhe von max. 1,25 m zulässig. Einfriedungen als geschlossene Metallkonstruktionen sowie aus Mauerwerk oder Beton (außer für Sockel und Pfeiler) sind nicht gestattet.
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| B.9 |
Gestaltung der unbebauten Flächen der Baugrundstücke (§ 74 [1] 3 LBO) |
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9.1 |
Die Vorgärten, das sind die Flächen zwischen der Erschließungsstraße und der vorderen Baugrenze bzw. ein 5,0 m breiter Grundstücksstreifen parallel zur Straße, sind einzugrünen. Die Grünfläche muß mindestens 2/3 der Vorgartenfläche betragen. Die Wahl der Laubgehölze ist aus der Artenliste Ziff. 4.4 und 4.5 vorzunehmen. Nadelgehölze sind unzulässig.
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| |
9.2 |
Die Vorgärten gemäß Textziff. 9.1 sind auf die Höhe der angrenzenden Straßen und Wege aufzuschütten oder bis dorthin abzugraben. |
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| B.10 |
Beseitigung von Niederschlagswasser (§ 74 [3] 2 LBO) |
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10.1 |
Die Pkw-Stellplätze entlang der Planstraßen und bei der Kleintierzuchtanlage sind mit wasserdurchlässigen Belägen, z.B. Pflastersystemen mit Rasen- oder Splittfugen, Rasengittersteine, wassergebundene Sand-, Lehm und Splittdecken zu befestigen.
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| |
10.2 |
Die im Plangebiet anfallenden Oberflächenwässer sind zu sammeln und zur Grundstücksbewässerung oder als Brauchwasser zu nutzen. Soweit der Boden dafür geeignet ist, ist eine Versickerung auf den Grundstücken vorzusehen. Ggf. ist eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen.
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| B.11 |
Werbeanlagen (§ 74 [1] 2 LBO) |
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Werbeanlagen im Gewerbegebiet sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Die Gesamtgröße von Werbeanlagen darf auf jedem Grundstück 6,0 qm, die Gesamtwerbefläche 12,0 qm nicht überschreiten.
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C. Schriftliche Hinweise
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| C.12 |
Die Anlage "Abstandsliste" ist Bestandteil des Bebauungsplans. |
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| C.13 |
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13.1 |
(Nachrichtliche Übernahme:)
"Im Plangebiet" besteht die Möglichkeit, daß umfangreiche archäologische Funde zutage treten. Erdbewegungen im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen sind deshalb dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, Karlsruhe, zehn Werktage vor Arbeitsbeginn schriftlich anzuzeigen. Sollten bei den Erdarbeiten bisher unbekannte archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, sind diese unverzüglich dem Landesdenkmalamt oder dem Bürgermeisteramt zu melden (§ 20, 1 DSchG). Der Fund oder die Fundstellen sind bis zu vier Werktagen nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Landesdenkmalamt einer Verkürzung dieser Frist zustimmt."
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13.2 |
Die das Plangebiet querende Römerstraße (Hohe Straße) wird durch Erschließungsmaßnahmen mehrfach geschnitten. Dem Landesdenkmalamt wird Gelegenheit gegeben, die Anschnitte zu dokumentieren. An dem in der Planzeichnung mit R vermerkten Stellen in den Grünflächen S 1, S 3 u. V 5 sind die antiken Straßenoberflächen freizulegen. Auf dieses Kulturdenkmal ist durch Informationstafeln aufmerksam zu machen.
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| C.14 |
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Zur Minderung der Bodenversiegelung sollen die im Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässigen Wohnungen gem. Textziffer A. 1.6 auf den Gewerbegebäuden errichtet werden.
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| C.15 |
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Die Bauformen und Expositionen der Baukörper sollen so ausgerichtet werden, daß eine optimale aktive und passive Nutzung von Sonnenenergie möglich ist.
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| C.16 |
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Die Belange des Bodenschutzes gemäß Bodenschutzgesetz Baden-Württemberg sind zu beachten.
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| C.17 |
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Die dargestellte Unterteilung der Verkehrsflächen ist unverbindlich. Die Aufteilung der Straßenprofile ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes.
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